Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.
В условиях российского рынка обычно представляется в виде:
i = i o + i с + i л + i in + n к
где
i o - безрисковая ставка процента, %;
i с - общерыночный риск, %;
i л - премия на низкую ликвидность, %;
i in - премия за качество менеджемента, %;
n к - норма возврата на капитал, %.
Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости - здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.
В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).
Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 - 6,8 = 2,8 %.
Премия за инвестиционный менеджмент
- чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.
Расчет поправки на риск вложения
Таблица 1
Виды и наименование риска |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
Систематический риск |
|||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
||||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
||||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
Динамичный |
||||||||||
|
Несистематический риск |
|||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
Статичный |
||||||||||
|
Неполучение платежей |
Динамичный |
||||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
Динамичный |
||||||||||
Криминогенные факторы |
Динамичный |
||||||||||
Финансовые проверки |
Динамичный |
||||||||||
Неправильное оформление договоров |
Динамичный |
||||||||||
Количество наблюдений |
|||||||||||
Средневзвешенное значение | 5,9 | ||||||||||
Поправка на низкую ликвидность
это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта.
Размер поправки был определен экспертно на уровне 2%.
Определение нормы возврата капитала
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации R включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Норма возврата капитала оценщиком была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы в среднем составляет 20 лет, т.е норма возврата капитала составит 5%:
Таблица расчета ставки капитализации
Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимости составила 4,5%. Премия за низкую ликвидность используется для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
где: П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,62%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент используется для учета необходимости осуществления компетентного управления инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска - ключевая фигура в руководстве и качество руководства.
Су = Сду * d /(1-d), (18)
где: Сду = Сдб +Св +Сл - безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности; d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).
Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.
Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.
Премия за инвестиционный менеджмент принята оценщиком в размере 1,7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлены в таблице 3.9.
Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.
Оперативно-производственное планирование на предприятии
Оперативно-производственное планирование (ОПП) является завершающим
этапом внутризаводского планирования. Его особенностью является то, что
разработка плановых заданий производственным подразделением сочетается с
организацией их выполнения. Главной задачей ОПП является организация слаженной
работы всех подразделений предприятия для обеспечения равномерного, ритмичного
выпуска продукции в установленном объеме и номенклатуре при полном
использовании производст...
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
П – премия за низкую ликвидность;
jб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,25%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 5%.
Таблица № 17. Расчет ставки дисконтирования
Ниже представлен окончательный расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании доходного подхода.
Таблица № 18 Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
|
Наименование показателя |
Един, измер. |
Строение 2 |
Строение 5 |
Строение 9 |
|
Площадь помещений | ||||
|
Арендная плата |
USD за 1 кв. м. в год | |||
|
Потенциальный валовой доход | ||||
|
Действительный валовой доход | ||||
|
Эксплуатационные расходы | ||||
|
Чистый операционный доход | ||||
|
Ставка дисконтирования, j | ||||
|
Скорректированная ставка дисконтирования, j" | ||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом. | ||||
|
Курс руб. /долл. США ЦБ РФ на дату оценки | ||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным методом с учетом округления. |
Принципы свободного предпринимательства , активные и пассивные операции, требования и обязательства, ликвидность банка , страховой случай и страховая премия.
Некоторые затраты средств, которым не противостоят доходы в отчете о доходах и которые не находят в нем соответствующего отражения, именуют расходами будущих периодов . Примерами таких расходов могут служить ежегодно уплачиваемые страховые премии и заранее внесенная арендная плата . Расходы будущих периодов , вероятно, не очень ликвидны, но они обеспечивают сокращение текущих выплат наличными в будущем.
Кредитному аналитику следует также установить, почему была предоставлена ссуда и каковы перспективы ее погашения. К примеру, работник может взять ссуды у компании взамен жалованья или премии. Такая ссуда фактически представляет собой неучтенный расход, который повышает рентабельность компании. Кроме того, работник компании не обязан показывать ссуду как доход, тем самым он избегает дополнительных личных налогов , если только ссуда не значится в бухгалтерских книгах слишком долго. Руководящий работник может даже купить акции в компании с помощью векселя это трюк, который приводит к образованию активного счета в противовес счету собственного капитала . Кредитор должен тщательно проверить действующие ссуды, выданные работникам компании , чтобы определить, располагает ли сотрудник достаточной собственной ликвидностью, чтобы вернуть сумму долга.
Любая премия представляет собой разницу между форвардными ставками и ожидаемыми в будущем ставками "спот". Эту разницу обычно называют премией за ликвидность.
Согласно двум другим теориям, долгосрочные облигации должны обеспечивать некоторый дополнительный доход в качестве компенсации за связанный с ними дополнительный риск. Теория предпочтения ликвидности предполагает, что риск возникает исключительно из-за неопределенности базовых реальных ставок. Возможно, это достаточно точное допущение для периода стабильности цен, как это было в 1960-х гг. Теория премии за инфляцию предполагает, что риск возникает исключительно из-за неопределенности темпов инфляции , что вполне соответствует ситуации в периоды колеблющейся ин -фляции, как в 1970-е гг.
Если риск инвестиций в облигации возникает главным образом из-за неопределенности реальной ставки, то надежная стратегия для инвесторов - держать облигации, которые соответствуют их собственным обязательствам. Например, пенсионный фонд фирмы в целом имеет долгосрочные обязательства Поэтому, согласно теории предпочтения ликвидности , пенсионный фонд должен предпочитать инвестиции в долгосрочные облигации. Если риск возникает вследствие неопределенности темпа инфляции , тогда надежной стратегией будет держать краткосрочные облигации. Например, большинство пенсионных фондов имеют реальные обязательства, которые зависят от уровня повышения заработной платы . Согласно теории премии за инфляцию, если пенсионный фонд желает минимизировать риск, он должен отдавать предпочтение инвестициям в краткосрочные облигации.
Теория премии за ликвидность принадлежит Хиксу, а наше описание влияния инфляции на временную структуру взято у Брейли и Шефера.
СООТНОШЕНИЕ УРОВНЯ ДОХОДНОСТИ И ЛИКВИДНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ - одна из основных базовых концепций инвестиционного менеджмента , определяемая обратной взаимосвязью этих двух показателей. В соответствии с этой концепцией снижение уровня ликвидности инвестиций должно сопровождаться при прочих равных условиях повышением необходимого уровня их доходности. ПРЕМИЯ ЗА ЛИКВИДНОСТЬ - дополнительный доход, выплачиваемый инвестору, с целью возмещения риска возможных финансовых потерь, связанных с низкой ликвидностью объектов (инструментов) инвестирования.
Определение необходимого уровня премии за ликвидность осуществляется по следующей формуле
ПЛ - необходимый уровень премии за ликвидность, в процентах.
Пример Определить необходимый уровень премии за ликвидность и необходимый общий уровень доходности инвестиций с учетом фактора ликвидности при следующих условиях
Необходимый уровень премии за ликвидность =
III. Методический инструментарий оценки стоимости денежных средств с учетом фактора ликвидности позволяет формировать сравнимые инвестиционные потоки, обеспечивающие необходимый уровень премии за ликвидность.
ПЛ - необходимый уровень премии за ликвидность, выраженный десятичной дробью
Пл - уровень премии за ликвидность с учетом прогнозируемого увеличения продолжительности реализации инвестиционного проекта.
Снижение уровня премии за ликвидность по долгосрочным долговым финансовым инструментам . При существенном снижении уровня ликвидности таких активов портфеля ранее установленный размер премии за ликвидность уже не соответствует новым реалиям рынка, что вызывает понижение их котировки и реально выплачиваемой суммы процента по ним.
Во-первых, если общераспространенный взгляд на то, каков надежный уровень нормы процента , не меняется, то каждое падение г понижает рыночную ставку по отношению к "надежной" ставке и тем самым увеличивает риск отказа от ликвидности. Во-вторых, каждое падение г понижает текущие доходы , полученные в результате отказа от ликвидности и выступающие как своего рода страховая премия , компенсирующая риск убытка по счету капитала , и это понижение равно разности между квадратами старой и новой процентных ставок. Когда, например, норма процента по долгосрочным долгам составляет 4%, то предпочтительнее пожертвовать ликвидностью, если только по всему расчету вероятностей нет оснований опасаться, что эта долгосрочная норма процента может расти с темпом, большим, чем 4% в год, т. е. на величину большую, чем 0,16% первоначальной суммы за год. Если, однако, норма процента уже теперь составляет только 2%, текущий доход будет компенсировать ее увеличение всего лишь на 0,04% за год. В этом, по-видимому, и заключается главное препятствие падению нормы процента до очень низкого уровня. Если нет оснований полагать, что будущий опыт будет резко отличаться от прежнего, то норма процента по долгосрочным долгам на уровне, скажем, 20% внушает больше опасений, чем надежд в то же время приносимый ею текущий доход достаточен для компенсации лишь весьма скромной меры опасений.
Отсюда следует, что общие поступления, ожидаемые от собственности на актив, в течение некоторого периода равны доходу от него минус издержки его содержания плюс премия за ликвидность. Иными словами, q- + 1 являются собственной нормой процента для любого товара, где q, с и 1 измеряются в данном товаре как в стандарте.
Во-первых, тот факт, что контракты назначаются в деньгах и заработная плата обычно довольно устойчива в денежном выражении , бесспорно, играет важную роль в том, что деньгам присуща столь высокая премия за ликвидность, что удобно держать активы в том же стандарте, в каком, возможно,
В то же время предположение того, что будущая денежная стоимость выпуска будет относительно устойчивой, не может быть достаточно определенным, если в роли стандарта ценности выступает товар с высокой эластичностью производства. Кроме того, низкие издержки содержания известных нам денег играют столь же большую роль, что и высокая премия за ликвидность, в объяснении преобладающего. значения нормы процента на деньги. Ведь здесь важна разность между премией за ликвидность и издержками содержания. И для большинства товаров, отличных от таких активов, как золото, серебро и банкноты, издержки содержания по крайней мере столь же высоки, как и премия за ликвидность, обычно свойственная стандарту ценности, в котором назначаются контракты и заработная плата . Даже если бы премия за ликвидность, причитающаяся, например, фунтам стерлингов , была перенесена на пшеницу, то норма процента на пшеницу все же едва ли поднялась бы выше нуля. Таким образом, дело обстоит так, что, хотя факт назначения контрактов и заработной платы в денежном выражении серьезно повышает значение нормы процента на деньги, тем не менее это обстоятельство само по себе, вероятно, недостаточно для того, чтобы породить отмеченные свойства нормы процента на деньги.
Второй момент, который следует рассмотреть, более тонкий. Обычное предположение о том, что ценность выпуска будет более устойчивой, если она выражена в деньгах, а не в каком-либо другом товаре, зависит, разумеется, не от того, что заработная плата назначается в деньгах, а от того факта, что она относительно малоподвижна в денежном выражении . Каково было бы положение в том случае, если бы имелись основания предполагать, что заработная плата будет менее подвижной (т. е. более устойчивой), когда она выражена не в самих деньгах, а в каком-то одном или нескольких других товарах Для такого предположения необходимо не только, чтобы стоимость данного товара ожидалась относительно постоянной в переводе в единицы заработной платы при больших или меньших размерах выпуска как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспектах, но также чтобы любой излишек сверх текущего спроса по цене издержек производства мог переходить в запасы без дополнительных затрат. То есть чтобы премия за ликвидность этого товара превышала издержки его содержания (так как в противном случае, поскольку нет надежды на прибыль от повышения цены, содержание запаса неминуемо повлечет за собой убытки). Если бы можно было найти товар, удовлетворяющий этим требованиям, то, несомненно, его можно было бы предложить в качестве конкурента денег. Таким образом, логически нельзя исключить возможности существования такого товара , в котором ценность выпуска предполагалась бы более устойчивой, чем ценность выпуска в деньгах. Впрочем, по-видимому, мало вероятно, чтобы такой товар реально существовал.
Из этого я заключаю, что товаром, в переводе на который предполагаемая заработная плата считается наиболее малоподвижной, не может быть товар, эластичность производства которого не является наименьшей и у которого превышение издержек содержания над премией за не является наименьшим. Иными словами, предположение относительной малоподвижности заработной платы , выраженной в деньгах, является естественным следствием того, что превышение премии за ликвидность над издержками содержания у денег выше, чем у любого другого актива.
Таким образом, мы видим, что различные особенности, которые в совокупности усиливают значение нормы процента на деньги, кумулятивно взаимодействуют друг с другом. Тот факт, что деньги имеют низкие эластичности производства и замены, а также низкие издержки содержания, способствует повышению вероятности предположения о том, что заработная плата учетный показатель ухудшается. Кроме того, покрытие сложившихся долгов не отражает долгов потенциальных (выплаты страховых премий, гарантированные ремонты и т.д.), могущих возникнуть в будущем. Следовательно, если бухгалтер принимает их во внимание, то ликвидность ухудшается, если нет - улучшается. С другой стороны, чем больше будет создано резервов, тем
Это самый распространенный на практике вариант. В первом случае (вуалирование) администрация может не подозревать о неадекватности представленных данных, во втором - речь идет о фальсификации отчетности администрацией предприятия ставится цель ввести в заблуждение акционеров относительно величины полученной прибыли для создания возможности выплаты дополнительных премий (завышение прибыли) или выплат повышенных дивидендов, или, наоборот, их минимизации, приводящей к увеличению сумм, остающихся в собственном (администрации) распоряжении (занижение прибыли) обмануть рабочих и служащих за счет снижения базы выплаты соответствующих премий дезинформировать кредиторов относительно платежеспособности (ликвидности) фирмы, налоговые органы, в целях сокрытия налогооблагаемых сумм, и т.д. При этом, как видно из приведенных целей, в той или иной ситуации интересы администрации и собственников предприятия могут как полностью совпадать (вследствие объективных или субъективных причин), так и быть кардинально противоположными.
К3 - по отношению к деньгам. Это связано с понятием расходы одно дело, когда они начисляются и/или оплачиваются деньгами, и совсем другое, когда их отражают, но не опосредствуют деньгами. Это различие, в частности, вызвано особенностью денег как определенного вида актива. Коренное различие, - писал Кейнс, - между деньгами и всеми другими или, по крайней мере, большинством других видов имущества в том, что премия за ликвидность денег намного превышает издержки их хранения, тогда как издержки хранения других иму-шеств намного превышают премию за их ликвидность [Кейнс,
Смотреть страницы где упоминается термин Премия ликвидности
: Микроэкономика глобальный подход (1996) -- [Премия за ликвидность - это премия, которую требуют инвесторы, когда какая-либо данная система безопасности не может быть легко конвертирована в денежные средства для ее справедливой рыночной стоимости. Когда премия за ликвидность высока, активы считаются неликвидными, а инвесторы требуют дополнительной компенсации за дополнительный риск инвестирования своих активов в течение более длительного периода времени, поскольку оценки могут колебаться с рыночными эффектами.
ВЫКЛЮЧЕНИЕ «Ликвидность Премиум»
ликвидные инвестиции известны как те, которые могут быть легко конвертированы в наличные деньги по их справедливой рыночной стоимости. Условия инвестирования могут обеспечить легкую конвертируемость, или может существовать активный вторичный рынок, на который можно обменять инвестиции. Неликвидные инвестиции на рынке противоположны ликвидным инвестициям, поскольку они не могут быть легко конвертированы в наличные деньги по их справедливой рыночной стоимости. Неликвидные инвестиции могут принимать различные формы. Эти инвестиции включают депозитные сертификаты (CD), займы, недвижимость и другие инвестиционные активы, где инвестор должен оставаться инвестированным в течение определенного периода времени. Эти инвестиции не могут быть ликвидированы, изъяты без штрафа или активно торгуются на вторичном рынке по их справедливой рыночной стоимости.Инвестиционное обязательство
Неликвидные инвестиции требуют, чтобы инвесторы совершали на весь инвестиционный период. Инвесторы в этих неликвидных инвестициях ожидают премию, известную как премия за ликвидность, за риск блокировки своих средств в течение определенного периода времени. Часто условия премии по неликвидности и премии за ликвидность могут использоваться взаимозаменяемо, чтобы означать одно и то же. Оба термина заключают, что инвестор должен получать премию за долгосрочные инвестиции.
Форма кривой доходности может также иллюстрировать премию ликвидности, которую инвесторы требуют от долгосрочных инвестиций. В условиях сбалансированной экономической ситуации долгосрочные инвестиции требуют более высокой нормы прибыли, чем краткосрочные инвестиции, а следовательно, и наклонную форму кривой доходности.
В дополнительном примере предположим, что инвестор смотрит на покупку одного из двух корпоративных облигаций, каждый из которых имеет одинаковые купонные выплаты и время до погашения. Предполагая, что одна из этих облигаций торгуется на публичной бирже, а другая - нет, инвестор не желает платить столько же за непубличную облигацию, получая при этом более высокую премию. Разница в ценах и доходности называется премией за ликвидность.
В целом, инвесторы, которые предпочитают инвестировать в долгосрочные неликвидные инвестиции, хотят быть вознаграждены за дополнительные риски. Кроме того, инвесторы, у которых есть капитал для инвестиций в долгосрочные инвестиции, могут воспользоваться премией за ликвидность, полученной от этих инвестиций.